Auri Garcia

En els darrers anys, el preu de l’habitatge a Espanya ha tingut un creixement espectacular. Gonzalo Bernardos, expert economista especialitzat en el sector immobiliari, analitza en aquesta entrevista el moment actual del mercat i l’evolució que tindran els preus en el futur més immediat.

Bernardos és professor del Departament de Teoria Econòmica de la Universitat de Barcelona i del Departament d’Economia d’ESADE. Dirigeix el Màster d’Assessoria i Consultoria Immobiliària de la UB i també el títol propi en Estudis Immobiliaris i de la Construcció. És consultor del CIDOB i director de l’Informe Immobiliari de Forcadell, entre d’altres publicacions.

Com que no hi ha unanimitat a l’hora de denominar la situació d’aquesta manera, la primera pregunta és obligada: Existeix la “bombolla immobiliària” a Espanya?

Bé, la definició més extesa de bombolla immobiliaria és una situació què els preus han pujat excessivament, i això és el què ha passat. Però aquesta definició és més adient per a sobrevaloració. Bombolla és quan els preus pugen i després baixen, no una mica sinó molt, i arriben a un nivell similar al de partida. Algú pensa que el preu de l’habitatge tornarà al nivell del 98? O que baixarà un 50%, com al Japó? El més previsible és que això no passi a Espanya, per tant podem dir que hi ha una important sobrevaloració, que serà corregida, però no bombolla.

Segons la Sociedad de Tasación, entre 1998 i 2004 els preus van pujar un 120% en termes nominals, i un 79% en termes reals, és a dir, descomptant la inflació. Els dos últims anys, aquest creixement s’ha desaccelerat. Això era inevitable? Els preus ja no podien seguir pujant al mateix ritme?

Entre el 98 i el 2005 hi ha un període de boom immobiliari. En el 2005 ja es veu que la situació no és com abans, però tot i això el 2005 també és un any de boom immobiliari, l’últim any del boom immobiliari. L’any 2006 és l’any de començament de la recessió immobiliària. S’incrementen els preus, però les vendes baixen en molts llocs de manera força significativa, i l’aspecte definitiu per saber si hi ha boom o no són les vendes.

Per tant, és una tendència que continuarà a partir d’ara?

Si. Aquesta baixada de les vendes marca l’inici d’una recessió, que es confirmarà el 2007 i continuarà els propers anys. El que jo espero és que aquest any continuaran baixant les vendes, i també baixaran els preus.

Però hi ha la creença popular que els preus de l’habitatge no poden baixar, que en cas que la oferta superés la demanda, els preus seguirien pujant per sota de la inflació. Què en pensa, d’aquesta teoria?

Això és una tonteria. És una gran tonteria dita per gent amb interessos en el mercat immobiliari, i per gent no està adequadament formada en matèria econòmica. Tots els actius pugen i baixen, per què l’habitatge ha de ser diferent? A Londres, Nova York, Tokio, Suïssa… a tot arreu els preus els preus de l’habitatge han pujat i baixat. Per tant, el més normal és que Espanya no sigui una excepció.

Així doncs, si la oferta supera la demanda, inevitablement en els propers mesos veurem una baixada dels preus?

Si, si, si. Evident. Sobren més de 500.000 pisos… així que haurem d’anar cap a baixar preus. En els darrers temps, els promotors han construït una barbaritat d’habitatges, pràcticament es construeix la meitat que a Estats Units, quan la població espanyola és sis vegades inferior. Això determina que l’habitatge caurà. No tant pels tipus d’interès, ni pel possible increment de l’atur, sinó principalment perquè els promotors han generat un excés d’oferta impressionant. El sector morirà de èxit.

El que va passar la setmana passada, amb una caiguda espectacular de les accions d’Astroc i de moltes altres empreses del sector immobiliari, afectarà els preus dels pisos? O són processos independents?

Eonòmicament és independent una cosa de l’altra, però hi ha un efecte psicològic i la psicologia també és significativa i té un paper brutal en l’economia. Quan perds la confiança, deixes de comprar aquell bé o aquell actiu en què abans tenies confiança. Abans tenies confiança en l’habitatge i creies que mai podia baixar, ara te n’adones que alguna cosa estranya està passant. I si tenies la predisposició de comprar algun habitatge, aquestes notícies probablement et facin deixar-lo de comprar.

L’aparició de notícies als mitjans sobre la fi del boom immobiliari, reportatges com el 30 minuts… tenen una repercussió important en el mercat?

Sí. El 30 minuts sobre la bombolla immobiliària va tenir una repercussió molt important. El dia després es van trencar bastantes operacions immobiliàries. Tots els intermediaris t’expliquen que van perdre operacions el dia següent. Per tant, l’efecte mitjans de comunicació i l’efecte psicològic influeix.

Segons les estadístiques del Ministeri de l’Habitatge que s’han fet publiques aquesta setmana els preus dels pisos nous ja han començat a baixar en el primer trimestre de l’any. Quina previsió fa de l’evolució que tindran els preus en aquest 2007?

Hi haurà una baixada del 4% a Espanya, i d’un 6% a Barcelona. Els pisos nous a Barcelona ja han baixat un 3,88% aquest trimestre, que multiplicat per quatre és un 15,5% anual, una barbaritat.

Així doncs, no és un bon moment per comprar?

No, no, és un bon moment per vendre! Si jo avui tinc un pis comprat per inversió, com abans el vengui millor. Si vull viure en parella, em fa molta il·lusió i puc pagar el preu del pis que m’agrada… doncs te’l pots comprar perfectament perquè no compres per motius econòmics. Però per fer negoci, és un moment d’oblidar-te de l’habitatge com a negoci, perquè molt probablement el que tindràs no seran guanys sinó pèrdues. És el moment de sortir-ne.

I com a primer habitatge, el lloguer és clarament una millor opció en aquests moments?

I tant! A Barcelona tens uns habitatges de lloguer impressionants per 1.000 euros. Vius al costat del centre de la ciutat, a un pis de 120 metres quadrats… De compra, pagant 1.000 euros d’hipoteca, només tens el pis de la portera o un local comercial reconvertit en habitatge.